Was kostet eine Kernsanierung? Kosten pro m² 2026

Für das ganze Vorhaben nennt trustlocal.de 1.500 bis 3.000 € je m² für die Kernsanierung eines Altbaus (Stand: Mai 2026). Die Spanne ist so breit, weil vor allem der Zustand des Gebäudes den Preis bestimmt. Ein Haus mit trockenem Keller und gesundem Dachstuhl liegt eher unten, eines mit feuchten Wänden und Schadstoffen eher oben.

Die einzelnen Gewerke zeigen, wohin das Geld fließt:

• Entkernung: 36 bis 87 € je m², mit Schadstofftrennung und Entsorgung (Blauarbeit Ratgeber, Stand: September 2026).
• Estrich entfernen: 25 bis 60 € je m² (Blauarbeit Ratgeber, Stand: August 2026).
• Asbestsanierung: 40 bis 80 € je m² mit Demontage, Verpackung, Transport und Sondermüll (Blauarbeit Ratgeber, Stand: September 2026). Die Fläche meint hier ein Dach aus Asbestzement.
• Elektrik komplett erneuern: 100 bis 180 € je m² im Einfamilienhaus (Blauarbeit Ratgeber, Stand: Juni 2026).
• Energetische Einzelmaßnahmen wie Dämmung, Fenster und Heizung: 600 bis 1.300 € je m² Wohnfläche im älteren Einfamilienhaus (marktplatz-sanierung.de, Stand: August 2026).

Der Abbruch wirkt je Quadratmeter überschaubar. Das meiste Geld kosten die neue Haustechnik, die Hülle aus Dämmung und Fenstern sowie die Planung, die alle Gewerke zusammenhält.

Ein altes Einfamilienhaus mit 120 m² Wohnfläche wird bis auf den Rohbau entkernt und neu ausgebaut. Mit dem Richtwert je Quadratmeter ergibt sich:

• Kernsanierung je m² Wohnfläche: 120 m² × 1.500 bis 3.000 € = 180.000 bis 360.000 €

Wo Ihr Haus in dieser Spanne landet, zeigt erst die Bestandsaufnahme. Der Betrieb öffnet Wände, prüft Balken und Leitungen und nimmt Proben, wo er Schadstoffe vermutet. Erst danach lässt sich seriös kalkulieren.

Wird das Haus bei der Sanierung zum Effizienzhaus, kommt der Wohngebäude-Kredit Nr. 261 der KfW infrage: bis 150.000 € je Wohneinheit (Stand: September 2026). Voraussetzung ist die Begleitung durch eine Expertin oder einen Experten für Energieeffizienz. Außerdem müssen danach mindestens 65 % der Wärme- und Kälteversorgung aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme stammen.

Der Tilgungszuschuss mindert die Kreditsumme, sobald die erreichte Stufe nachgewiesen ist. Er beträgt bis 15 % für die oberste Effizienzhaus-Stufe mit Nachhaltigkeits-Klasse. Stammt das Gebäude aus der untersten Effizienzklasse, kommen 10 Prozentpunkte hinzu. Bei den unteren Stufen mit Erneuerbare-Energien-Klasse gibt es keinen Zuschuss. Die Baubegleitung im Ein- und Zweifamilienhaus bezuschusst die KfW mit 50 %, maximal mit 5.000 € je Vorhaben.

Ohne KfW-Förderung bleibt die Steuer. Nach § 35c Abs. 1 EStG mindern energetische Maßnahmen am selbst bewohnten Haus die Steuer um 20 %, verteilt auf drei Jahre und bis 40.000 € je Objekt (Rechtsstand: September 2026). Das Haus muss älter als zehn Jahre sein, und ein Fachunternehmen führt die Arbeiten aus und bescheinigt sie. Für dieselbe Maßnahme schließt diese Ermäßigung eine Förderung von KfW oder BAFA aus.

Für Renovierung und Modernisierung gilt § 35a Abs. 3 EStG (Rechtsstand: September 2026): 20 % der Arbeits-, Maschinen- und Fahrtkosten laut Rechnung, maximal 1.200 € im Jahr. Diese Grenze erreichen Sie bei 6.000 € Arbeitskosten. Bezahlt wird per Überweisung. Für eine Maßnahme mit zinsverbilligtem Kredit oder steuerfreiem Zuschuss gibt es den Abzug nicht.

Die Städtepreise dieser Seite sind mit dem Regionalen Preisindex von BBSR und IW umgerechnet (Datenjahr 2022). Der Bundesdurchschnitt liegt bei 100, München bei 125,1, Gelsenkirchen bei 94,9. Der Index misst Lebenshaltungskosten privater Haushalte, keine Handwerkerpreise — er zeigt also die Richtung, nicht den genauen Abstand.

Auf dem Münchner Preisniveau kostet die Kernsanierung 1.876 bis 3.753 € je m². Wer dort einen Betrieb sucht, findet eine Übersicht der Generalunternehmer in München. Am Rhein liegen die Werte darunter, bei 1.641 bis 3.282 € je m², siehe Generalunternehmer in Köln. Im Ruhrgebiet sinkt die Spanne auf 1.440 bis 2.880 € je m² bei den Generalunternehmern in Duisburg.

Ein Generalunternehmer übernimmt das ganze Vorhaben und stimmt Elektriker, Heizungsbauer, Estrichleger und Trockenbauer aufeinander ab. Sie haben einen einzigen Vertragspartner. Renovierungsfirmen und Altbausanierer arbeiten ähnlich und kennen alte Bausubstanz gut. Den Rückbau vorab übernimmt manchmal ein Abrissunternehmen.

Im Angebot prüfen Sie:

• ob jedes Gewerk eine eigene Position mit Einheit hat, also je m², je Stück oder als Pauschale;
• ob Entsorgung und Schadstoffe getrennt ausgewiesen sind;
• wie Nachträge geregelt sind, wenn hinter der Wand mehr Schaden steckt als gedacht;
• ob der Zahlungsplan dem Baufortschritt folgt;
• ob Planung und Baubegleitung enthalten sind.