§ 35c EStG: energetische Sanierung steuerlich absetzen

Wie viel bringt § 35c EStG?

Der Steuerbonus steht in § 35c EStG. Er mindert nicht Ihr Einkommen, sondern direkt die tarifliche Einkommensteuer. Jeder Euro Ermäßigung spart also einen Euro Steuer, unabhängig von Ihrem Steuersatz.

Das Gesetz verteilt die Ermäßigung auf drei Veranlagungszeiträume: im Jahr des Abschlusses und im nächsten Kalenderjahr je 7 %, im übernächsten 6 %. Zusammen sind das 20 % der Aufwendungen. Der absolute Höchstbetrag liegt bei 40.000 € je begünstigtes Objekt, auch wenn Sie dort mehrere Einzelmaßnahmen durchführen.

Für einen Energieberater gilt ein eigener Satz von 50 %. Voraussetzung: Die Fachkraft gilt als Energieberater im Sinne des § 35c Abs. 1 Satz 4 EStG und ist von Ihnen mit der planerischen Begleitung oder der Beaufsichtigung beauftragt. Randnummer 55 des BMF-Schreibens nennt dafür zwei Gruppen: Energieberater, die das BAFA für das Programm „Energieberatung für Wohngebäude“ als fachlich qualifiziert zugelassen hat, und die Energieberater sowie Energieeffizienz-Experten der Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes. Diese 50 % setzt das Finanzamt im Jahr des Abschlusses der energetischen Maßnahme an; auf drei Jahre verteilt werden sie nicht. So steht es im BMF-Schreiben vom 21. August 2025, Randnummer 56 auf Seite 17. Die Beraterkosten und die Kosten der Bescheinigung zählen dabei in den Jahreshöchstbetrag und in den Gesamthöchstbetrag von 40.000 € hinein. Wer ausschließlich eine Ausstellungsberechtigung nach § 88 GEG hat, gilt nicht als Energieberater in diesem Sinne (ebenfalls Randnummer 55). Preisspannen zeigt der Preisrahmen für Energieberater, Fachkräfte aus Ihrer Region finden Sie unter Energieberater.

Mehr als Ihre Steuerschuld bekommen Sie nicht. Übersteigt die Ermäßigung eines Jahres die tarifliche Einkommensteuer, verfällt der Überhang: Er lässt sich laut BMF-Schreiben vom 21. August 2025 weder in ein anderes Jahr des Förderzeitraums noch danach verschieben.

Welche Maßnahmen das Gesetz begünstigt

§ 35c Abs. 1 Satz 3 EStG nennt acht Maßnahmen abschließend:

• Wärmedämmung von Wänden
• Wärmedämmung von Dachflächen
• Wärmedämmung von Geschossdecken
• Erneuerung der Fenster oder Außentüren
• Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage
• Erneuerung der Heizungsanlage
• Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
• Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind

Die technischen Mindestanforderungen stehen nicht im Gesetz, sondern in der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV). Jede Maßnahme hat dort eine eigene Anlage. Für Dämmung, Fenster und Türen sind es Wärmedurchgangskoeffizienten:

Für Baudenkmale und erhaltenswerte Bausubstanz lässt die Verordnung höhere Werte zu, etwa 0,45 W/(m²K) bei Außenwänden und 1,4 W/(m²K) bei Fenstern. Welche Aufbauten die Werte erreichen, rechnet ein Dämmtechniker aus. Beim Fenstertausch gilt der Wert für das eingebaute Element, nicht für die Scheibe allein – er sollte schon im Angebot des Fensterbauers stehen (Preisrahmen).

Bei der Heizung fordert Anlage 6 der ESanMV für alle Anlagen eine Heizlastermittlung nach DIN EN/TS 12831 und einen hydraulischen Abgleich nach Verfahren B. Begünstigt sind Solarkollektoranlagen, Biomasseheizungen, elektrisch angetriebene Wärmepumpen, Brennstoffzellen, bivalente Anlagen sowie Gebäudenetze und der Anschluss daran. Die 65-%-Schwelle gilt nicht für alle davon: Nur bei Biomasseheizungen, Wärmepumpen, Brennstoffzellenheizungen und der Nachrüstung bivalenter Systeme müssen die versorgten Wohneinheiten oder Flächen danach zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien beheizt werden. Für ein neues Gebäudenetz gilt eine eigene Schwelle: 65 % der eingespeisten Wärme aus begünstigten Anlagen oder unvermeidbarer Abwärme. Beim Anschluss an ein Gebäudenetz sind es 25 %, beim Anschluss an ein Wärmenetz nennt die Anlage keine Quote. Die Auslegung übernimmt der Heizungsbauer.

Anders als beim Handwerkerbonus nach § 35a EStG zählen nicht nur die Arbeitskosten. Nach § 1 ESanMV gehören Einbau, Inbetriebnahme, notwendige Umfeldmaßnahmen und die direkt verbundenen Materialkosten dazu. Als Umfeldmaßnahmen führt das BMF unter anderem Gerüst und Baustellensicherung, Ausbau und Entsorgung von Altanlagen sowie die Wiederherstellung von Oberflächen auf, also Fliesen, Tapeten oder Malerarbeiten. Nicht begünstigt sind Außenanlagen, Erschließung, Finanzierungs- und Umzugskosten.

Material, das Sie selbst einkaufen, zählt nur mit, wenn das ausführende Fachunternehmen es in der Bescheinigung gesondert ausweist. Material für Eigenleistungen ist nie förderfähig.

Voraussetzungen: Alter, Eigennutzung, Zahlungsweg

• Älter als zehn Jahre bei Durchführung der Maßnahme. Maßgebend ist der Beginn der Herstellung, nicht Ihr Kaufdatum.
• Eigenes Gebäude in der EU oder im EWR. Vermietete Objekte sind nicht begünstigt.
• Ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken – und zwar in jedem der drei Kalenderjahre. Überlassen Sie Teile der Wohnung anderen unentgeltlich zum Wohnen, bleibt es Eigennutzung.
• Ausführung durch ein Fachunternehmen. § 2 ESanMV zählt 19 Gewerke auf; die Maßnahme muss zum Gewerk des Betriebs gehören. Auf Fenstermontage spezialisierte Unternehmen gelten ausdrücklich als Fachunternehmen.
• Rechnung in deutscher Sprache mit den Maßnahmen, der Arbeitsleistung und der Adresse des Objekts.
• Zahlung auf das Konto des Leistungserbringers. Barzahlung schließt die Ermäßigung aus.
• Je Objekt nur einmal. Gehört es mehreren Personen, gibt es die Ermäßigung insgesamt nur einmal. Eigentumswohnungen und selbständige Gebäudeteile behandelt das Gesetz entsprechend.

Abgeschlossen ist eine Maßnahme erst, wenn die Leistung vollständig erbracht ist, Sie die Schlussrechnung erhalten und den Betrag vollständig überwiesen haben. Eine Ratenzahlung genügt nicht; Teilrechnungen verschieben den Start nicht nach vorn.

Die Bescheinigung nach amtlichem Muster

Ohne Bescheinigung gibt es keine Ermäßigung. § 35c Abs. 1 Satz 7 EStG verlangt eine „nach amtlich vorgeschriebenem Muster erstellte Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens“. Ein selbst formuliertes Schreiben reicht nicht.

Das Muster gibt das Bundesfinanzministerium heraus. Für Maßnahmen mit Beginn ab 2025 gilt das BMF-Schreiben vom 23. Dezember 2024; seit dem 1. Januar 2025 sind die früheren Formulare zu einem einheitlichen Muster zusammengeführt:

• Muster „Bescheinigung energetischer Maßnahmen nach § 35c EStG“ als ausfüllbares PDF
• Übersichtsseite des BMF mit Word-Fassung und den Mustern für Maßnahmenbeginn 2023 und 2024

Oben hat das Formular zwei Ankreuzfelder: Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens oder Bescheinigung einer nach § 88 des Gebäudeenergiegesetzes ausstellungsberechtigten Person. Die zweite Variante greift, wenn ein Energieberater die Arbeiten planerisch begleitet; ausführen muss sie weiterhin ein Fachunternehmen. Formular und § 2 Abs. 2 ESanMV nennen weiter das Gebäudeenergiegesetz, obwohl es seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) heißt. Das Umbenennungsgesetz enthält keine steuerlichen Vorschriften, an der Ausstellungsberechtigung ändert es also nichts.

Die Kosten der Bescheinigung sind selbst förderfähig. Legen Sie das Formular dem Finanzamt vor, zusammen mit Anlagen, die Angaben darin ersetzen oder ergänzen. Vereinbaren Sie die Bescheinigung schon bei der Auftragserteilung schriftlich. Eine kostenlose Anfrage über Profimap geht unverbindlich an bis zu drei Betriebe aus Ihrer Region, übernehmen kann sie einer – diese Bitte schreiben Sie am besten gleich hinein.

Zuschuss oder Steuerbonus: pro Maßnahme nur eines

§ 35c Abs. 3 EStG schließt die Ermäßigung aus, wenn für dieselbe Maßnahme eine Begünstigung nach § 10f EStG, eine Ermäßigung nach § 35a EStG oder eine öffentlich geförderte Maßnahme mit zinsverbilligtem Darlehen oder steuerfreien Zuschüssen genutzt wird. Die KfW schreibt im Merkblatt zur Heizungsförderung (458): „Für dieselbe Maßnahme darf kein Antrag auf steuerliche Förderung gestellt werden.“

Zwei Feinheiten: Der Gesetzestext nennt nicht jeden Zuschuss, sondern zinsverbilligte Darlehen und steuerfreie Zuschüsse im Rahmen einer öffentlich geförderten Maßnahme. Und der Ausschluss wirkt pro Maßnahme vollständig. Entscheidend ist, ob für die jeweilige Maßnahme – etwa die Erneuerung der Heizung oder die Dachdämmung – eine öffentliche Förderung erfolgt ist. Ob sich dort alle Kosten ausgewirkt haben, spielt keine Rolle: Ein Zuschuss, der den Förderdeckel nicht ausfüllt, rettet den Rest nicht in § 35c hinüber.

Zwei Lichtblicke nennt das BMF-Schreiben vom 21. August 2025:

• Mehrere getrennte Maßnahmen. Lassen Sie die Heizung mit Zuschuss tauschen und im selben Haus ohne Förderung das Dach dämmen, bleibt die Dämmung für § 35c offen.
• Zuschuss nur für die Energieberatung. Dann fallen nur die Beratungskosten aus § 35c heraus. Die umgesetzte Maßnahme bleibt begünstigt, solange Sie dafür keine andere öffentliche Förderung nutzen – wie das läuft, steht im Ratgeber iSFP und Energieberatung.

Die Wahl bindet Sie für den gesamten Förderzeitraum. Ein Wechsel zwischen § 10f, § 35a, § 35c und der Zuschussförderung ist nicht möglich.

Die 4.500 € und die 22.400 € sind unsere Rechnung aus Satz und Höchstgrenze – 15 % von 30.000 € und 80 % von 28.000 € –, keine Zusage von BAFA oder KfW. Die Höchstgrenzen hängen an der Zahl der Wohneinheiten, nicht am Gebäude: Nach Nummer 8.3.1 der Richtlinie BEG EM sind es für die Gebäudehülle 30.000 € für die erste Wohneinheit, je 15.000 € für die zweite bis sechste und je 8.000 € ab der siebten. Ein Dreifamilienhaus kommt damit auf 60.000 € pro Gebäude und Kalenderjahr, also bis zu 9.000 € Zuschuss. Die 80 % im BEG gelten nur bis zu einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen von 30.000 €, mit Familienzuschlag bis zu 40.000 €; darüber sind es 70 %. Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan steigt der Satz für die Gebäudehülle um 5 Prozentpunkte, und zwar auf den Teil der Ausgaben über der Höchstgrenze ohne iSFP; die Höchstgrenze selbst verdoppelt sich dann auf 60.000 € für die erste Wohneinheit und je 30.000 € für die zweite bis sechste. Dafür verlangt die Richtlinie ein förderfähiges Mindestinvestitionsvolumen von 30.000 € brutto. Kreditvarianten erklärt der Ratgeber KfW-Förderung für die Sanierung, das Dach der Ratgeber Dachsanierung und Dämmung.

Antrag vor Auftrag – und was bei § 35c anders ist

Hier entscheidet sich die Förderung schon vor der ersten Rechnung. Beim Zuschuss gilt „Antrag vor Auftrag“: Nach der Richtlinie BEG EM vom 17. August 2026 muss der Antrag vor dem Vorhabenbeginn gestellt werden, und bei Antragstellung muss schon ein Vertrag unter der Bedingung der Förderzusage vorliegen.

§ 35c EStG kennt keinen Antrag vor dem Auftrag – Sie machen die Ermäßigung erst in der Steuererklärung geltend. Die Entscheidung fällt trotzdem vor dem Auftrag, weil der Vertrag für den Zuschuss anders aussehen muss und ein Tausch später ausgeschlossen ist.

Sinnvolle Reihenfolge:

1. Angebote einholen und die Werte der ESanMV mit dem Betrieb abgleichen.
2. Beide Wege rechnen: Zuschusssatz gegen 20 % über drei Jahre, dazu Ihre voraussichtliche Steuerschuld.
3. Zuschuss gewählt: Vertrag mit Bedingung schließen, Antrag stellen, Zusage abwarten, dann starten.
4. § 35c gewählt: Auftrag erteilen, keinen Förderantrag für diese Maßnahme stellen, Bescheinigung vereinbaren.
5. Rechnung prüfen, vollständig überweisen, Unterlagen sammeln.

§ 35c oder § 35a: zwei Normen, zwei Nachweise

§ 35a Abs. 3 EStG gibt 20 % der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € im Jahr, für jede Renovierung, auch Mietern. Material bleibt dort außen vor, eine Bescheinigung braucht es nicht, das Gebäudealter ist unerheblich. Details stehen im Ratgeber Handwerkerrechnung von der Steuer absetzen, dem anderen Steuerbonus.

§ 35c setzt selbst bewohntes Wohneigentum über zehn Jahre voraus, dazu die Mindestanforderungen der ESanMV und die amtliche Bescheinigung. Dafür zählen Material und Umfeldmaßnahmen mit, und der Rahmen von 40.000 € je Objekt ist um ein Vielfaches höher. Bei größeren energetischen Arbeiten lohnt § 35c fast immer, bei einer kleinen Rechnung oft § 35a.

Bei § 35a gelten 2026 weiter 20 % und 1.200 €. Für 2027 sieht ein Regierungsentwurf 15 % und höchstens 900 € vor; die Ausschüsse des Bundesrates haben am 5. Oktober 2026 empfohlen, die Vorschrift zu streichen. § 35c berührt der Entwurf nicht.

Rechenbeispiel über drei Jahre

Beispiel mit erfundenen Zahlen, nur zur Veranschaulichung des Rechenwegs: Sie dämmen 2026 das Dach Ihres 1978 gebauten Hauses und tauschen die Fenster. Die Rechnungen summieren sich auf 60.000 € inklusive Material, Gerüst und Entsorgung, bezahlt im November 2026, Bescheinigung liegt vor, keine Zuschüsse beantragt.

1. Veranlagungszeitraum 2026: 7 % von 60.000 € = 4.200 €
2. Veranlagungszeitraum 2027: 7 % von 60.000 € = 4.200 €
3. Veranlagungszeitraum 2028: 6 % von 60.000 € = 3.600 €
4. Summe: 12.000 €, also 20 % der Kosten

Die Jahresdeckel von 14.000 €, 14.000 € und 12.000 € greifen hier nicht; dafür bräuchten Sie 200.000 € Aufwendungen. Wirksam wird die Ermäßigung nur, wenn Ihre Steuerschuld in jedem der drei Jahre mindestens so hoch ist. Bei 3.000 € Steuer im Jahr 2026 gehen 1.200 € verloren.

Zweites Beispiel, ebenfalls erfunden: Sie tauschen nur die Heizung, förderfähige Kosten 28.000 €. Über § 35c wären das 20 %, also 5.600 € über drei Jahre. Die BEG-Grundförderung für Heizungstechnik liegt bei 30 %, hier 8.400 €, und steigt mit Boni. Der Zuschuss ist hier der bessere Weg, und er kommt sofort. Bei der Gebäudehülle ist es umgekehrt: dort 15 % Grundförderung gegen 20 % Steuerbonus.

Wo Sie § 35c geltend machen

Sie beantragen die Ermäßigung in der Einkommensteuererklärung des Abschlussjahres und in den beiden Folgejahren erneut. Für energetische Maßnahmen gibt es eine eigene Anlage; Bezeichnung und Zeilennummern können je Steuerjahr wechseln, richten Sie sich nach dem Formular oder der ELSTER-Maske des Jahres. Die Bescheinigung legen Sie dem Finanzamt vor.

Zwei Punkte aus dem BMF-Schreiben vom 21. August 2025:

• Den Antrag können Sie stellen, solange der Steuerbescheid nicht unanfechtbar ist oder eine Änderung nach der Abgabenordnung möglich bleibt. Ein vergessenes Folgejahr ist nicht automatisch verloren.
• Damit die Ermäßigung schon beim monatlichen Lohnsteuerabzug wirkt, können Sie einen Freibetrag in Höhe des Vierfachen der jährlichen Ermäßigung beantragen.

Soweit Sie die Kosten bereits als Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen abgezogen haben, ist § 35c insoweit ausgeschlossen. Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und keine Steuerberatung.

Stand der Bedingungen am 8. Oktober 2026

Wir haben die Angaben am 8. Oktober 2026 an den Primärquellen geprüft. Ergebnis: § 35c EStG und die ESanMV haben sich 2026 nicht geändert.

• Das EStG ist zuletzt durch Artikel 7 des Gesetzes vom 29. Juni 2026 geändert worden. Dieser Artikel betrifft nur § 3 Nr. 73 EStG.
• Das Gesetz vom 23. Juli 2026, mit dem das Gebäudeenergiegesetz in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umbenannt wurde, enthält keine steuerlichen Vorschriften.
• Die ESanMV ist zuletzt am 4. November 2024 geändert worden. Diese Fassung gilt erstmals für den Veranlagungszeitraum 2025.
• Alle Prozentsätze und Höchstbeträge hier stammen wörtlich aus § 35c Abs. 1 EStG.

Befristet ist die Norm trotzdem: Nach § 52 Abs. 35a EStG gilt § 35c für Maßnahmen, die nach dem 31. Dezember 2019 begonnen und vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sind. Die ESanMV tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft.

Die Zuschussseite wird schlechter: Nach der Richtlinie BEG EM sinkt die Höchstgrenze der förderfähigen Ausgaben für Heizungstechnik für die erste Wohneinheit ab dem 1. Februar 2027 halbjährlich um je 750 € – jeweils zum 1. Februar und zum 1. August. Prüfen Sie die Bedingungen vor dem Auftrag auf den amtlichen Seiten – Gesetzestext § 35c EStG, BMF-Schreiben vom 21. August 2025 und BAFA zur Sanierung von Wohngebäuden.