Dachsanierung planen: Ablauf, Pflichten und Förderung

Anzeichen: Wann das Dach saniert werden sollte

Typische Hinweise sind feuchte Flecken an Decken und Dachschrägen, verrutschte oder gebrochene Ziegel, dicke Moospolster und eine durchhängende Firstlinie. Taut Schnee auf Ihrem Dach deutlich schneller als beim Nachbarn, kann das auf Wärmeverluste über die Dachfläche hindeuten.

Lassen Sie den Zustand prüfen, bevor Sie Varianten vergleichen. Ein Dachdecker sieht sich Deckung, Unterspannbahn, Lattung, Anschlüsse und Rinnen an, ein Zimmerer beurteilt Sparren und Balken. Ist das Holz geschädigt, wird zuerst der Dachstuhl repariert und erst danach über Dämmstärken entschieden.

Varianten: Neueindeckung, Dachdämmung oder oberste Geschossdecke

Welche Variante passt, hängt vor allem davon ab, ob Sie im Dachgeschoss wohnen oder den Dachraum nur als Abstellfläche nutzen.

Bei der Dämmung von innen nennt die Verbraucherzentrale zwei Schwachstellen: Innenwände und -decken unterbrechen die Dämmung und werden zu Wärmebrücken, und ohne dichte Folie gelangt feuchte Raumluft in die Dämmung, wo sie auskondensieren kann. Lassen Sie sich deshalb im Angebot beschreiben, wie der Betrieb die luftdichte Ebene an Wände, Fenster und Durchdringungen anschließt.

Pflichten nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz

Am 29. Juli 2026 sind die ersten Regelungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) in Kraft getreten, weitere folgen gestaffelt. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde dabei umbenannt und geändert. Die früheren §§ 47 und 48 GEG sind weggefallen, die Pflichten für bestehende Gebäude stehen jetzt in §§ 35 und 36 GModG. Ratgeber, die noch die alten Paragrafen nennen, sind in diesem Punkt überholt.

Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke

Nach § 35 GModG müssen Eigentümer oberste Geschossdecken, die den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht erfüllen, so dämmen, dass der U-Wert 0,24 W/(m²K) nicht überschreitet. Die Pflicht gilt auch als erfüllt, wenn stattdessen das darüberliegende Dach gedämmt ist. Lassen Hohlräume in der Decke keine größere Dicke zu, genügt die höchstmögliche Dämmschichtdicke mit einer Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(mK), bei Einblasdämmung oder nachwachsenden Rohstoffen 0,045 W/(mK).

Eine Ausnahme gilt für Häuser mit höchstens zwei Wohnungen, in denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine Wohnung selbst bewohnt hat. Dort greift die Pflicht erst nach einem Eigentümerwechsel. Der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre Zeit. Wer ein älteres Haus kauft, sollte diese Frist in die Finanzierung einrechnen. Außerdem entfällt die Pflicht, soweit sich die Kosten nicht in angemessener Frist durch die eingesparte Energie erwirtschaften lassen.

Anforderungen, wenn Sie das Dach erneuern

§ 36 GModG greift, wenn Sie Außenbauteile beheizter Räume erneuern, ersetzen oder erstmals einbauen. Die Grenzwerte stehen in Anlage 7 (Werte für Wohngebäude):

• Dachflächen einschließlich Gauben und Decken zu unbeheizten Dachräumen, auch bei Erneuerung der Dachdeckung: höchstens 0,24 W/(m²K)
• Dachflächen mit Abdichtung, also typischerweise Flachdächer: höchstens 0,20 W/(m²K)
• Dachflächenfenster: höchstens Uw 1,4 W/(m²K)

Ausgenommen sind Änderungen, die nicht mehr als 10 % der Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betreffen. Einzelne kaputte Ziegel zu tauschen löst also keine Dämmpflicht aus. Wird die Deckung erneuert und als Zwischensparrendämmung gedämmt, deren Dicke die Sparrenhöhe begrenzt, reicht die höchstmögliche Dicke mit einer Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(mK), bei Einblasdämmung 0,045 W/(mK).

Für Häuser mit bis zu zwei Wohnungen enthält § 36 eine weitere Vorgabe: Lassen Sie den Energiebedarf des gesamten Gebäudes nach § 38 berechnen, statt die Bauteilwerte einzuhalten, führen Sie vor der Beauftragung von Planungsleistungen ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer Person, die Energieausweise ausstellen darf. Voraussetzung ist, dass das Gespräch kostenlos angeboten wird. Betriebe, die solche Arbeiten anbieten, müssen im Angebot schriftlich darauf hinweisen. Für die BAFA-Förderung brauchen Sie ohnehin einen Energieberater mit Zulassung als Energieeffizienz-Experte.

Genehmigung und Denkmalschutz

Ob Sie eine Baugenehmigung brauchen, regelt die Bauordnung Ihres Bundeslandes. Eine Neueindeckung in gleicher Form wird anders bewertet als eine neue Gaube, ein angehobenes Dach oder ein Dachgeschoss, das zu Wohnraum ausgebaut wird. Klären Sie alles, was Form oder Nutzung des Dachs ändert, vor der Auftragsvergabe beim Bauamt und lassen Sie sich die Auskunft schriftlich geben.

Steht das Haus unter Denkmalschutz oder gilt eine örtliche Gestaltungssatzung, sprechen Sie außerdem mit der Unteren Denkmalschutzbehörde oder der Gemeinde. Fragen Sie dort auch nach Vorgaben zu Material und Farbe der Deckung und zu Dachfenstern.

Asbest in alten Wellplatten und Dachplatten

Faserzement-Wellplatten und Dachplatten aus älteren Gebäuden können Asbest enthalten. Die Gefahrstoffverordnung knüpft an den Baubeginn an: Wurde mit dem Bau nach dem 31. Oktober 1993 begonnen, kann laut § 11a GefStoffV in der Regel vermutet werden, dass kein Asbest vorhanden ist. Nennen Sie dem Betrieb deshalb das Baujahr Ihres Hauses.

Für Asbestzementdächer gelten klare Verbote. § 11 GefStoffV untersagt, sie fest zu überdecken, zu überbauen oder etwas darauf aufzuständern. Nicht vollflächig beschichtete Asbestzementdächer dürfen auch nicht gereinigt oder beschichtet werden. Das gilt ausdrücklich auch für private Haushalte. Neue Ziegel über alte Wellplatten legen, eine Solaranlage aufständern oder das Dach vor dem Streichen reinigen scheidet damit aus.

Arbeiten an asbesthaltigem Material dürfen nur Beschäftigte mit der vorgeschriebenen Fachkunde ausführen, eine sachkundige Aufsicht muss ständig vor Ort sein. Der Betrieb muss die Arbeiten spätestens eine Woche vor Beginn bei der zuständigen Behörde anzeigen. Lassen Sie sich die Fachkunde nachweisen und den Entsorgungsweg im Angebot bestätigen.

Ablauf und Gewerke

An einer Dachsanierung arbeiten meist mehrere Betriebe. Eine sinnvolle Reihenfolge:

1. Bestandsaufnahme: Dachdecker und bei Bedarf Zimmerer prüfen Deckung, Holz und Anschlüsse. Baujahr und mögliche Asbestteile klären.
2. Energieberatung: Wenn Sie Förderung nutzen wollen, binden Sie vor der Auftragsvergabe einen Energieeffizienz-Experten ein. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) zeigt, wie das Dach zu Fassade, Fenstern und Heizung passt.
3. Genehmigung klären: Bauamt, bei Bedarf Denkmalschutz.
4. Angebote vergleichen: gleiche Leistungsbeschreibung für alle Betriebe, mit U-Wert, Dämmstoff und Dicke, Gerüst, Entsorgung, Rinnen und Anschlüssen.
5. Förderantrag stellen: vor Beginn der Arbeiten. Details im Ratgeber zur Förderung der Sanierung.
6. Gerüst: Gerüstbauer und Standzeit im Angebot festlegen und vorab klären, was jede weitere Woche kostet.
7. Ausführung: Zimmerer (Dachstuhl, Aufdopplung, Gauben), Dachdecker (Dämmung, Unterdeckung, Eindeckung), Klempner (Rinnen, Fallrohre, Blechanschlüsse) und ein Fachbetrieb für Dachfenster.
8. Abnahme: gemeinsam begehen, Mängel schriftlich festhalten. Was dabei rechtlich zählt, lesen Sie im Ratgeber Gewährleistung und Abnahme.

Planen Sie Photovoltaik gleich mit, auch wenn die Anlage erst später kommt. Solange das Gerüst steht und die Deckung offen ist, lassen sich Befestigungspunkte, Kabelwege und Dachdurchführungen einfach vorbereiten. Stimmen Sie das mit einem Solarteur ab, bevor der Dachdecker die Unterdeckung schließt.

Förderung und Steuerbonus 2026

Das BAFA fördert in der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG EM) die Dämmung von Dachflächen und Geschossdecken. Stand der BAFA-Seite bei unserem Abruf am 29. September 2026:

• Zuschuss 15 % der förderfähigen Kosten, Mindestinvestition 300 € brutto
• förderfähig sind bis zu 30.000 € für die erste Wohneinheit
• mit iSFP-Bonus 20 % und bis zu 60.000 € für die erste Wohneinheit; bei Gebäuden mit einer Wohneinheit gibt es den Bonus aber erst ab 30.000 € förderfähigen Kosten
• ein Energieeffizienz-Experte muss eingebunden sein, der Antrag wird vor Beginn der Arbeiten gestellt
• der Bauantrag für das Gebäude muss mindestens fünf Jahre zurückliegen

Für voraussichtlich das erste Quartal 2027 kündigt das BAFA einen zusätzlichen Bonus für besonders ineffiziente Gebäude an (Worst Performing Buildings). Die Details standen bei Redaktionsschluss noch nicht fest.

Statt des Zuschusses können Sie die Steuerermäßigung nach § 35c EStG nutzen. Sie beträgt insgesamt 20 % der Kosten, verteilt auf drei Jahre (7 %, 7 %, 6 %), höchstens 40.000 € je Objekt. Voraussetzungen: Das Haus ist bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre, Sie nutzen es zu eigenen Wohnzwecken, ein Fachunternehmen führt die Arbeiten aus und stellt die Bescheinigung nach amtlichem Muster aus. Laut § 52 EStG muss die Maßnahme vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sein.

Zuschuss und Steuerbonus schließen sich für dieselbe Maßnahme aus, ebenso § 35c und der Handwerkerbonus nach § 35a EStG. Das ist eine allgemeine Information, keine Steuerberatung. Welche Variante sich für Sie mehr lohnt, klären Sie mit Ihrem Steuerberater oder Energieberater.

Was eine Dachsanierung kostet

Einen seriösen Pauschalpreis gibt es nicht. Die Kosten hängen von Dachfläche und Dachform, Deckmaterial, Dämmstoff und Dicke, dem Zustand des Holzes, der Gerüstzeit und der Entsorgung ab. Asbest treibt die Kosten zusätzlich. Orientierungswerte finden Sie in unserer Preisübersicht für Dachdecker. Verbindlich wird es erst mit schriftlichen Angeboten nach einer Besichtigung.

Checkliste: Dachsanierung planen

• Zustand von Deckung, Unterspannbahn und Dachstuhl prüfen lassen
• Nutzung festlegen: Dachgeschoss bewohnt oder nur Abstellraum?
• Baujahr klären, bei Baubeginn vor November 1993 auf Asbest prüfen lassen
• Dämmpflicht nach § 35 GModG prüfen, besonders nach einem Hauskauf (zwei Jahre Frist)
• Bei Neueindeckung U-Wert 0,24 W/(m²K) im Angebot festschreiben
• Bauamt und gegebenenfalls Denkmalschutz vor Auftragsvergabe fragen
• Energieeffizienz-Experten einbinden, iSFP erwägen
• Förderantrag vor Beginn stellen oder § 35c EStG einplanen
• Angebote mit gleicher Leistungsbeschreibung vergleichen, inkl. Gerüst und Entsorgung
• Photovoltaik und Dachfenster gleich mitplanen
• Abnahme mit Protokoll, Fachunternehmer-Bescheinigung für den Steuerbonus anfordern