Gewährleistung und Abnahme am Bau: Fristen, Rechte, Checkliste

Was die Abnahme rechtlich bewirkt

Mit der Abnahme erklären Sie, dass Sie die Leistung als im Wesentlichen vertragsgemäß billigen. Nach § 640 BGB sind Sie dazu verpflichtet, wenn der Betrieb das Werk vertragsgemäß hergestellt hat. Wegen unwesentlicher Mängel dürfen Sie die Abnahme nicht verweigern.

Mit dem Tag der Abnahme ändert sich Ihre Rechtslage in vier Punkten:

Förmliche Abnahme mit Protokoll

Am sichersten ist ein gemeinsamer Termin vor Ort mit schriftlichem Protokoll. Gehen Sie mit dem Betrieb Raum für Raum durch, testen Sie Fenster, Türen, Armaturen und Schalter und notieren Sie jede Auffälligkeit mit Ort und Foto. Beide Seiten unterschreiben, und jede behält ein Exemplar.

Legen Sie den Termin auf eine Zeit mit Tageslicht und planen Sie genug Zeit ein. Bei einem Neubau oder einer Kernsanierung lohnt sich ein unabhängiger Bausachverständiger, der nur in Ihrem Auftrag prüft. Nehmen Sie Angebot, Leistungsverzeichnis und Nachträge mit, sonst können Sie nicht prüfen, ob alles Vereinbarte geliefert wurde. Woran Sie ein vollständiges Angebot erkennen, zeigt unser Ratgeber Kostenvoranschlag und Angebot prüfen.

Fiktive Abnahme: wenn Sie auf eine Frist nicht reagieren

Die Abnahme kann auch ohne Ihre Unterschrift eintreten. Nach § 640 Abs. 2 BGB gilt das Werk als abgenommen, wenn der Betrieb Ihnen nach der Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme setzt und Sie innerhalb dieser Frist die Abnahme nicht unter Angabe mindestens eines Mangels verweigern.

Als Verbraucher sind Sie zusätzlich geschützt: Die Fiktion greift nur, wenn der Betrieb Sie zusammen mit der Aufforderung in Textform auf diese Folgen hingewiesen hat, etwa per Brief oder E-Mail. Fehlt dieser Hinweis, gilt das Werk nicht als abgenommen.

Um die Fiktion zu verhindern, genügt es, einen Mangel zu rügen. Ob er wesentlich ist, spielt dafür nach dem Merkblatt der IHK für Oberfranken Bayreuth zum Werkvertrag keine Rolle. Antworten Sie deshalb innerhalb der Frist schriftlich und nennen Sie die Mängel konkret.

Bekannte Mängel bei der Abnahme vorbehalten

Nehmen Sie ab, obwohl Sie einen Mangel kennen, müssen Sie sich Ihre Rechte wegen dieses Mangels bei der Abnahme vorbehalten (§ 640 Abs. 3 BGB). Sonst verlieren Sie für diesen Mangel den Anspruch auf Nacherfüllung, das Recht zur Selbstvornahme sowie Rücktritt und Minderung. Den Schadensersatz nennt die Vorschrift nicht.

Die Verbraucherzentrale rät, im Protokoll zusätzlich zu den Mängeln den Satz aufzunehmen: „Die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen bleibt vorbehalten.“ Beschreiben Sie jeden Mangel so genau, dass ein Dritter ihn ohne Ihre Hilfe findet.

Abnahme verweigert: gemeinsame Zustandsfeststellung

Bei wesentlichen Mängeln dürfen Sie die Abnahme verweigern. Tun Sie das unter Angabe von Mängeln, kann der Betrieb beim Bauvertrag verlangen, dass Sie gemeinsam den Zustand des Werks feststellen (§ 650g BGB). Das Ergebnis wird mit Datum versehen und von beiden unterschrieben.

Bleiben Sie einem vereinbarten oder vom Betrieb gesetzten Termin fern, darf der Betrieb die Feststellung allein vornehmen. Das gilt nur dann nicht, wenn Sie das Fernbleiben nicht zu vertreten haben und ihm das unverzüglich mitgeteilt haben. Achten Sie darauf, dass jeder sichtbare Mangel im Dokument steht: Fehlt ein offenkundiger Mangel und wurde Ihnen das Werk bereits verschafft, wird vermutet, dass er erst danach entstanden ist und Sie ihn zu vertreten haben.

Ihre Mängelrechte nach § 634 BGB

Gewährleistung heißt am Bau: Der Betrieb muss Ihnen seine Leistung zum Zeitpunkt der Abnahme frei von Mängeln übergeben. Ist sie mangelhaft, haben Sie nach dem BGB diese Rechte:

1. Nacherfüllung: Der Betrieb beseitigt den Mangel oder stellt das Werk neu her. Welchen Weg er wählt, entscheidet beim Werkvertrag der Betrieb.
2. Selbstvornahme: Lässt der Betrieb eine angemessene Frist verstreichen, dürfen Sie den Mangel selbst oder durch einen anderen Betrieb beseitigen lassen und Ersatz der Kosten verlangen, auf Wunsch auch als Vorschuss.
3. Rücktritt oder Minderung: Auch dafür brauchen Sie in der Regel eine erfolglos abgelaufene Frist. Zurücktreten dürfen Sie nur bei erheblichen Mängeln. Bei der Minderung setzen Sie den Preis herab.
4. Schadensersatz: Hat der Betrieb den Mangel verschuldet, können Sie zusätzlich Schadensersatz verlangen, auch für Schäden an anderen Sachen.

Solange der Mangel besteht, dürfen Sie nach Fälligkeit einen angemessenen Teil der Rechnung zurückhalten. Angemessen ist in der Regel das Doppelte der Kosten, die für die Beseitigung nötig sind (§ 641 Abs. 3 BGB).

Verjährung: fünf, zwei oder vier Jahre

Wie lange Sie Mängel geltend machen können, hängt von der Art der Arbeit und vom Vertrag ab. Die Frist beginnt jeweils mit der Abnahme.

Hat der Betrieb einen Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Frist von drei Jahren. Sie beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem Sie von dem Mangel erfahren haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erfahren müssen. Bei Bauwerken endet sie aber nicht vor Ablauf der fünf Jahre. Im BGB-Vertrag lässt sich die Fünfjahresfrist durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht verkürzen.

Die VOB/B gilt nur, wenn die Parteien sie ausdrücklich vereinbaren. Mit privaten Bauherren ist das möglich. Der Bundesgerichtshof hat aber 2008 entschieden (VII ZR 55/07), dass dann jede einzelne Klausel wie eine Allgemeine Geschäftsbedingung kontrolliert wird, auch wenn die VOB/B als Ganzes vereinbart ist. Ob die kürzere Frist im Streitfall hält, lässt sich deshalb nicht pauschal sagen. Wenn Sie die fünf Jahre des BGB wollen, schreiben Sie das ausdrücklich in den Vertrag.

Garantie ist nicht Gewährleistung

Die Gewährleistung steht Ihnen per Gesetz zu, niemand muss sie Ihnen gesondert versprechen. Eine Garantie ist eine freiwillige Zusage, zum Beispiel eines Herstellers für ein Bauteil oder des Betriebs für eine bestimmte Beschaffenheit. Was sie abdeckt und wie lange sie läuft, steht in den Garantiebedingungen. Lassen Sie sich diese schriftlich geben und legen Sie sie zu den Rechnungen.

Sicherheitseinbehalt beim Verbraucherbauvertrag

Lassen Sie als Verbraucher ein neues Gebäude bauen oder ein bestehendes Gebäude erheblich umbauen, ist das ein Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB). Er muss in Textform geschlossen werden.

Bei der ersten Abschlagszahlung muss der Betrieb Ihnen eine Sicherheit von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung leisten, und zwar für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel (§ 650m Abs. 2 BGB). Verlangt der Betrieb es, geschieht das per Einbehalt: Sie halten von den Abschlagszahlungen so viel zurück, bis der Betrag der Sicherheit erreicht ist. Alternativ kann der Betrieb eine Garantie oder ein Zahlungsversprechen einer Bank oder eines Kreditversicherers stellen. Steigt die Vergütung durch Änderungen oder Nachträge um mehr als 10 %, steht Ihnen bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit von 5 % des Mehrbetrags zu.

Außerdem dürfen die Abschlagszahlungen zusammen höchstens 90 % der Gesamtvergütung einschließlich Nachträgen erreichen (§ 650m Abs. 1 BGB).

Mängel nach der Abnahme richtig anzeigen

Zeigt sich ein Mangel erst später, melden Sie ihn innerhalb der Verjährungsfrist. So gehen Sie vor:

• Schriftlich rügen: Die Verbraucherzentrale rät, Mängel schriftlich geltend zu machen und möglichst mit Fotos zu belegen. Im VOB/B-Vertrag verlangt § 13 ausdrücklich ein schriftliches Verlangen zur Mängelbeseitigung.
• Genau beschreiben: Wo tritt der Mangel auf, wie sieht er aus, seit wann bemerken Sie ihn?
• Frist setzen: Nennen Sie ein konkretes Datum. Ein bis zwei Wochen sind laut Verbraucherzentrale im Regelfall angemessen, bei aufwendigen Arbeiten kann mehr nötig sein.
• Zugang beweisen: Schicken Sie die Rüge per Einschreiben oder so, dass Sie den Empfang belegen können.
• Nicht vorschnell selbst reparieren: Die Kosten einer Selbstvornahme können Sie erst nach Ablauf der Frist verlangen.

Ohne Rechnung keine Gewährleistung

Wer „ohne Rechnung“ zahlt, damit keine Umsatzsteuer anfällt, verliert seine Mängelrechte. Der Bundesgerichtshof hat 2013 entschieden (VII ZR 6/13), dass in solchen Fällen weder Mängelansprüche des Auftraggebers noch Zahlungsansprüche des Betriebs bestehen. 2015 entschied der BGH außerdem (VII ZR 216/14): Auch bei Mängeln gibt es das gezahlte Geld nicht zurück. Woran Sie solche Angebote erkennen, lesen Sie im Ratgeber Schwarzarbeit erkennen und vermeiden.

Eine ordentliche Rechnung hilft auch bei der Steuer, mehr dazu unter Handwerkerrechnung von der Steuer absetzen. Wie Sie seriöse Betriebe auswählen, beschreiben unsere Ratgeber Handwerker finden und Meisterbetrieb in der Handwerksrolle prüfen.

Checkliste für die Abnahme

• Vertrag, Angebot, Leistungsverzeichnis und alle Nachträge ausgedruckt mitnehmen.
• Termin bei Tageslicht vereinbaren und genug Zeit einplanen.
• Bei großen Vorhaben einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen.
• Jedes Gewerk mit der vereinbarten Leistung vergleichen, Funktionen testen.
• Jeden Mangel einzeln ins Protokoll eintragen: Ort, Beschreibung, Foto.
• Bekannte Mängel vorbehalten: „Die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen bleibt vorbehalten.“
• Fristen zur Mängelbeseitigung vereinbaren und notieren.
• Datum der Abnahme festhalten, denn ab dann läuft die Verjährung.
• Protokoll von beiden Seiten unterschreiben lassen, eigenes Exemplar behalten.
• Einbehalt klären: Betrag für offene Mängel, beim Verbraucherbauvertrag die Sicherheit von 5 %.
• Bedienungsanleitungen, Garantiebedingungen und Wartungshinweise einsammeln.
• Einige Monate vor Ende der Verjährung eine Erinnerung im Kalender setzen und das Werk dann noch einmal prüfen.

Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Streit über Mängel oder Abnahme helfen im Einzelfall ein Anwalt für Baurecht oder die Verbraucherzentrale. Für Ihr nächstes Vorhaben können Sie über Profimap eine kostenlose Anfrage an Betriebe stellen.