Was kostet ein Baugutachter? Preise und Stundensätze 2026

Der Preis eines Gutachtens ist vor allem ein Preis für Arbeitszeit. Sie verteilt sich auf mehrere Abschnitte, von denen der Auftraggeber oft nur einen einzigen sieht — den Termin im Haus.

• Vorbereitung: Sichtung von Bauunterlagen, Plänen, Rechnungen und bisherigem Schriftverkehr.
• Ortstermin: die Zeit vor Ort mit Begehung, Fotodokumentation und Messungen.
• Messtechnik: Feuchtemessung, Endoskopie, Wärmebild oder Raumluftprobe — Geräteeinsatz und Verbrauchsmaterial werden je Termin oder je Probe abgerechnet.
• Laborauswertung: beim Schimmelgutachten ein eigener Posten, der vom Labor kommt und weitergereicht wird.
• Ausarbeitung: das schriftliche Gutachten mit Bewertung und Empfehlung, meist der größte Block.
• Anfahrt je Kilometer oder als Pauschale, dazu die Umsatzsteuer.

Vergleichbar werden Angebote erst, wenn Sie prüfen, welche dieser Posten enthalten sind und welche gesondert erscheinen.

Den Ausschlag gibt die Frage, die Sie stellen. Eine Zustandsbeschreibung — was ist zu sehen — ist schneller erstellt als eine Ursachenermittlung, die klären muss, warum ein Schaden entstanden ist und wer ihn zu verantworten hat. Aufwendiger wird es außerdem durch:

• die Zahl der Schadensbilder und die Größe des Objekts;
• schwer zugängliche Stellen wie Dachstuhl, Kriechkeller oder verkleidete Anschlüsse, die erst geöffnet werden müssen;
• eine Beweissicherung, die später Bestand haben soll und deshalb strenger dokumentiert wird als eine Beratung;
• fehlende Unterlagen, die der Sachverständige selbst zusammentragen muss;
• kurzfristige Termine, etwa wenn eine Frist im Kaufvertrag oder eine laufende Baumaßnahme drängt.

Schmaler bleibt der Aufwand, wenn der Fall eng umrissen ist: ein Bauteil, eine Wand, eine klare Frage.

Für eine Besichtigung mit mündlicher Einschätzung, wie sie beim Hauskauf üblich ist, nennen viele Sachverständige eine Pauschale. Sie deckt eine vereinbarte Dauer und eine bestimmte Objektgröße ab; zieht sich der Termin, wird die zusätzliche Zeit nach Stunden berechnet. Schriftliche Gutachten rechnen die meisten Büros dagegen nach Aufwand ab, weil sich vorher nicht sagen lässt, wie tief die Ursachensuche führt.

Für Sie heißt das: Die Pauschale gibt Planungssicherheit, deckt aber nur den vereinbarten Umfang. Die Abrechnung nach Stunden ist sachgerecht, wenn der Umfang offen ist — vereinbaren Sie dann eine Grenze, ab der Rücksprache gehalten wird, bevor weitergearbeitet wird. Wird ein Sachverständiger über ein Gericht beauftragt, richtet sich seine Vergütung nicht nach Ihrer Absprache, sondern nach dem Verfahren.

Bausachverständige sind ungleich verteilt. In den Ballungsräumen sitzen viele Büros nah beieinander, die Anfahrt ist kurz und die Auswahl groß. Im ländlichen Raum kommt der Fachmann häufig aus der nächsten größeren Stadt, und die Fahrtzeit fällt spürbar ins Gewicht. Wie gefragt das Fachgebiet ist, zeigt die Suche: Auf Nordrhein-Westfalen und Bayern zusammen entfallen 22.850 Suchanfragen pro Monat.

Auch der Baubestand prägt die Aufgaben und damit den Aufwand. In München geht es oft um dichte Bebauung und hohe Objektwerte, in Köln und Dortmund häufiger um Altbau, Kellerfeuchte und Nachkriegsbestand. Ein Büro aus der Region spart Fahrtzeit und kennt die typischen Bauweisen vor Ort.

Ein belastbares Angebot benennt Anlass und Fragestellung, den Umfang des Ortstermins, die Form des Ergebnisses und die Nebenkosten. Prüfen Sie, ob Fahrtkosten, Laborkosten und spätere Rückfragen enthalten sind — und was gilt, wenn sich beim Termin ein weiterer Schadensbereich zeigt. Solche Nachträge gehören vorher geregelt, nicht hinterher.

Sparen lässt sich vor allem in der Vorbereitung: Unterlagen, Fotos des Schadensverlaufs, Rechnungen früherer Arbeiten und eine schriftlich formulierte Frage verkürzen den Termin. Bündeln Sie mehrere Anliegen in einer Begehung, statt zweimal anfahren zu lassen. Nicht sparen sollten Sie an der Ursachenermittlung und an der Dokumentation: Ein knappes Papier hilft wenig, wenn es später gegenüber einem Bauunternehmen oder einer Versicherung bestehen muss. Honorarangaben aus dem Netz gleichen Sie immer mit Ihrem eigenen Fall ab. Es sind Richtwerte mit Quelle und Stand, kein verbindliches Angebot — den Festpreis nennt der Betrieb nach Besichtigung.