Auch: Baulastenauskunft
Das Baulastenverzeichnis ist ein amtliches Register der Bauaufsichtsbehörde, in dem öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstücks gegenüber der Gemeinde festgehalten werden. Diese Baulasten binden das Grundstück unabhängig vom Grundbuch und gehen bei einem Verkauf automatisch auf den neuen Eigentümer über. Wer kauft oder plant, sollte die Auskunft aus diesem Verzeichnis, die Baulastenauskunft, frühzeitig einholen, denn im Grundbuch selbst taucht keine Baulast auf.
Warum das Grundbuch nicht genügt
Das Grundbuch zeigt Eigentum, Grundschulden und private Rechte wie Wegerechte. Baulasten sind davon unabhängig: Sie entstehen durch eine Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde und verpflichten den Eigentümer zu einem bestimmten Tun oder Unterlassen, etwa zur Duldung einer Zufahrt auf dem eigenen Grundstück, zur Übernahme von Abstandsflächen des Nachbarn oder zum Freihalten von Stellplätzen. Wer nur den Grundbuchauszug prüft, übersieht solche Verpflichtungen vollständig, denn sie stehen in einem eigenen Register beim Bauamt.
Wann Bauherren die Auskunft einholen sollten
Vor dem Kauf eines Grundstücks oder Hauses lohnt sich die Baulastenauskunft, weil bestehende Baulasten die eigene Bebauung einschränken können, etwa wenn ein Teil des Grundstücks für die Abstandsfläche des Nachbargebäudes gebunden ist. Auch vor einem Anbau, einer Aufstockung oder einem Bauantrag prüft die Behörde, ob neue Baulasten nötig werden, zum Beispiel für eine gemeinsame Zufahrt oder für Stellplätze, die nicht auf dem eigenen Grundstück liegen.
Ein teurer Fehler ist, sich allein auf die Aussage des Verkäufers zu verlassen oder die Auskunft erst nach Abschluss des Kaufvertrags einzuholen. Stellt sich eine belastende Baulast erst danach heraus, lässt sie sich kaum noch löschen, denn dafür braucht es meist die Zustimmung der Bauaufsichtsbehörde und oft auch der Begünstigten.
Wer Einsicht bekommt
Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis erhält grundsätzlich der Eigentümer des betroffenen Grundstücks. Kaufinteressenten, Architekten oder Bauunternehmen bekommen die Auskunft in der Regel nur, wenn sie ein berechtigtes Interesse nachweisen, etwa durch eine Vollmacht des Eigentümers oder einen Nachweis über die geplante Bebauung. Bei Unklarheiten zu einer bestehenden Baulast oder bei Streit über ihre Reichweite hilft ein Gespräch mit der Bauaufsichtsbehörde oder, bei rechtlichen Fragen, mit einem Fachanwalt weiter.