Auch: Umnutzung
Als Nutzungsänderung bezeichnet man den Wechsel der Nutzungsart einer baulichen Anlage, etwa wenn aus einem Lager Wohnraum oder aus einer Wohnung eine Praxis wird. Nach § 29 Abs. 1 BauGB gilt sie als Vorhaben wie Errichtung oder Änderung; die Gemeinde prüft dann die planungsrechtliche Zulässigkeit, auch wenn kein einziger Stein bewegt wird.
Warum auch ohne Hammer und Mörtel ein Verfahren ansteht
Das Baugesetzbuch stellt die Nutzungsänderung in § 29 Abs. 1 BauGB der Errichtung und der Änderung einer baulichen Anlage gleich. Für Bauherren heißt das: Sobald sich die Art der Nutzung ändert, prüft die Gemeinde die planungsrechtliche Zulässigkeit – etwa ob die neue Nutzung zum Bebauungsplan oder zur Umgebung passt. Das gilt für die Praxis im Wohnzimmer genauso wie für die Wohnung im ehemaligen Lager, auch wenn keine Wand fällt.
Daneben bleiben nach § 29 Abs. 2 BauGB die Bauordnungen der Länder und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften unberührt. Wer umnutzen will, muss deshalb neben dem Planungsrecht auch die bauordnungsrechtliche Seite klären lassen – in der Praxis oft durch einen Architekten, einen Innenausbauer oder einen Generalunternehmer, die mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde abstimmen, ob die neue Nutzung genehmigungspflichtig ist.
Bayern: Anzeigepflicht vor dem Einzug
In Bayern reicht bei einer genehmigungspflichtigen Umnutzung nicht die Baugenehmigung allein. Nach Art. 78 Abs. 2 BayBO muss der Bauherr die beabsichtigte Aufnahme der neuen Nutzung mindestens zwei Wochen vorher der Bauaufsichtsbehörde anzeigen. Wer diese Frist versäumt oder die Nutzung ohne Prüfung aufnimmt, riskiert eine Nutzungsuntersagung durch die Behörde – unabhängig davon, wie weit der Innenausbau schon fortgeschritten ist.
Andere Bundesländer regeln die Anzeigepflicht in ihren Landesbauordnungen abweichend. Wer unsicher ist, fragt vor Baubeginn bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde oder einem Fachanwalt für Baurecht nach, statt sich auf den ausführenden Betrieb allein zu verlassen.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- § 29 BauGB – § 29 Abs. 1 BauGB, § 29 Abs. 2 BauGB
- Art. 78 BayBO – Art. 78 Abs. 2 BayBO
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall.