Abbrucharbeiten: Ablauf, Genehmigung, Entsorgung und Anbieterwahl

Was zu Abbrucharbeiten zählt

Abbrucharbeiten reichen vom Herausnehmen einer Innenwand über die Entkernung bis zum Abriss eines ganzen Hauses. Fachleute unterscheiden Teilabbruch, Rückbau, Entkernung und Komplettabbruch. Die Unterschiede erklärt unser Beitrag zu den Arten von Abbrucharbeiten.

Als Bauherr klären Sie vorab vier Fragen: Brauchen Sie eine Genehmigung? Welche Schadstoffe stecken im Gebäude? Wohin kommt der Schutt? Und welcher Betrieb darf die Arbeiten ausführen? Die folgenden Abschnitte beantworten sie der Reihe nach.

Abrissgenehmigung oder Anzeige: was die Bauordnung verlangt

Bauordnungsrecht ist Ländersache. Die Musterbauordnung (MBO) dient den Ländern als Vorlage, gilt aber nicht unmittelbar. Maßgeblich ist die Landesbauordnung Ihres Bundeslandes. Verbindlich Auskunft gibt das örtliche Bauamt.

Den Abriss regelt § 61 Abs. 3 MBO (zuletzt geändert im September 2024). Danach ist die Beseitigung folgender Anlagen verfahrensfrei:

• Anlagen, die nach § 61 Abs. 1 auch verfahrensfrei errichtet werden dürfen,
• freistehende Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 3,
• sonstige Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe bis 10 m.

Jeden anderen Abriss müssen Sie der Bauaufsichtsbehörde mindestens einen Monat vorher anzeigen. Eine eigene Abrissgenehmigung sieht die MBO nicht vor. Fragen Sie beim Bauamt trotzdem nach Denkmalschutz und örtlichen Satzungen, bevor Sie Termine festlegen.

Ist das Gebäude nicht freistehend, muss nach der MBO ein qualifizierter Tragwerksplaner die Standsicherheit der angebauten Gebäude beurteilen und im erforderlichen Umfang nachweisen. Soweit nötig, überwacht er auch den Abbruch. So setzt es zum Beispiel Bremen um: Dort zeigen Sie den Abbruch mindestens einen Monat vorher an und melden den Beginn der Arbeiten mindestens eine Woche vorher mit der Baubeginnanzeige.

Umweltverbände fordern schon länger eine Genehmigungspflicht für Abrisse. Die Deutsche Umwelthilfe, Architects for Future und der NABU haben am 19. November 2025 vor der Bauministerkonferenz eine bundesweite Genehmigungspflicht für Abrisse verlangt. Im September 2026 erneuerte ein Bündnis aus rund 70 Organisationen die Forderung. Laut Börse Express stand sie aber nicht auf der offiziellen Tagesordnung der Bauministerkonferenz. Stand September 2026 enthält die MBO keine Genehmigungspflicht für Abrisse.

Schadstoffe: erst untersuchen, dann abreißen

Als Auftraggeber müssen Sie nach der Gefahrstoffverordnung mitwirken. Nach § 5a GefStoffV geben Sie dem ausführenden Betrieb vor Arbeitsbeginn schriftlich oder elektronisch alle Informationen zur Bau- oder Nutzungsgeschichte, die Ihnen zu vorhandenen oder vermuteten Gefahrstoffen vorliegen. Dazu gehört das Baujahr. Wurde das Gebäude zwischen 1993 und 1996 gebaut, nennen Sie das Datum des Baubeginns. Nur wenn Sie es nicht kennen, reicht das Baujahr. Die Pflicht gilt ausdrücklich auch für Privathaushalte.

Das Datum hat einen Grund: Begann der Bau nach dem 31. Oktober 1993, kann in der Regel vermutet werden, dass kein Asbest vorhanden ist (§ 11a GefStoffV). Bei älteren Gebäuden gilt diese Vermutung nicht.

Asbest

Bei Arbeiten mit Asbest muss nach § 11a GefStoffV eine sachkundige, weisungsbefugte Person die Aufsicht führen und während der Arbeiten ständig vor Ort sein. Der Betrieb muss die Arbeiten spätestens eine Woche vor Beginn bei der zuständigen Behörde anzeigen. Für Tätigkeiten im Bereich hohen Risikos braucht er eine behördliche Zulassung, die für höchstens sechs Jahre erteilt wird. Für Abbrucharbeiten im Bereich niedrigen oder mittleren Risikos braucht er eine behördliche Genehmigung. Die technischen Einzelheiten regelt die TRGS 519.

PCB, PAK und künstliche Mineralfasern

PCB steckt vor allem in dauerelastischen Fugendichtmassen. Laut Bayerischem Landesamt für Umwelt wurden solche Massen vor allem von 1955 bis 1975 verwendet, am häufigsten von 1964 bis 1972. In dieser Zeit hatten sie einen Marktanteil von 80 bis 90 %. Belastete Massen wurden noch bis Anfang der 1990er-Jahre eingebaut, deshalb reicht das Baualter als Kriterium nicht aus. PCB-haltige Abfälle sind gefährliche Abfälle.

PAK stecken unter anderem in teerhaltigen Klebern unter Parkett, in Dach- und Dichtungsbahnen, Schwarzanstrichen und Teerkork. Hauptsächlich verwendet wurden sie von den 1950er- bis in die 1970er-Jahre. Teer- und Bitumenprodukte lassen sich optisch nicht unterscheiden, Klarheit bringt nur eine Laboranalyse. Alte Dämmung aus Mineralwolle (künstliche Mineralfasern, KMF) sollte der Gutachter ebenfalls erfassen.

Lassen Sie das Schadstoffgutachten erstellen, bevor Sie Angebote einholen. Dann kalkulieren alle Betriebe mit denselben Mengen.

Entsorgung: Trennpflicht für Bau- und Abbruchabfälle

Nach § 8 Gewerbeabfallverordnung müssen Erzeuger und Besitzer von Bau- und Abbruchabfällen zehn Fraktionen getrennt sammeln: Glas, Kunststoff, Metalle, Holz, Dämmmaterial, Bitumengemische, Baustoffe auf Gipsbasis, Beton, Ziegel sowie Fliesen und Keramik. Die Pflicht entfällt nur, wenn die Trennung technisch nicht möglich ist, etwa weil der Platz fehlt, oder wenn sie wirtschaftlich nicht zumutbar ist.

Die Trennung wird mit Lageplänen, Fotos und Belegen dokumentiert. Dazu kommt eine Erklärung dessen, der die Abfälle übernimmt: mit Name, Anschrift, Masse, Verwertungsart und beabsichtigtem Verbleib. Fallen insgesamt nicht mehr als 10 Kubikmeter Abfall an, entfällt die Dokumentation. Legen Sie im Vertrag fest, dass der Betrieb die Trennung und die Nachweise übernimmt.

Ein Entsorgungsfachbetrieb nach § 56 KrWG ist von einer technischen Überwachungsorganisation oder einer Entsorgergemeinschaft zertifiziert. Das Zertifikat gilt höchstens 18 Monate. Lassen Sie es sich zeigen, wenn der Betrieb den Abfall selbst abtransportiert.

Statik beim Teilabbruch

Bei einem Teilabbruch bleibt ein Teil des Gebäudes stehen. Fallen eine tragende Wand, eine Decke oder ein angebauter Gebäudeteil weg, muss vorher ein Tragwerksplaner berechnen, wie der Rest die Lasten abträgt. Das gilt auch für Doppel- und Reihenhäuser, bei denen das Nachbarhaus an der abzureißenden Wand hängt.

Reißen Sie Keller und Fundamente an der Grundstücksgrenze ab, kommt das Nachbarrecht hinzu. Nach § 909 BGB darf ein Grundstück nicht so vertieft werden, dass der Boden des Nachbargrundstücks die erforderliche Stütze verliert, es sei denn, für eine ausreichende andere Befestigung ist gesorgt. Klären Sie das mit dem Statiker und bei Bedarf mit einem Baggerunternehmen für die Erdarbeiten.

Nachbarn, Beweissicherung und Versicherung

Informieren Sie die Nachbarn früh über Termine, Lärm, Staub und Lkw-Verkehr. Das kostet wenig und beugt Streit vor.

Lassen Sie den Zustand der Nachbargebäude vor Beginn dokumentieren: Risse, Putzschäden und Setzungen, mit Fotos und Datum. Am besten übernimmt das ein Sachverständiger, möglichst gemeinsam mit den Nachbarn. Werfen Ihnen Nachbarn später Schäden vor, können Sie belegen, was vorher schon da war.

Lassen Sie sich vom Abbruchunternehmen die Betriebshaftpflicht schriftlich bestätigen, mit Deckungssumme und ausdrücklichem Einschluss von Abbrucharbeiten. Fragen Sie außerdem bei Ihrer eigenen Haftpflichtversicherung, ob sie den Abriss abdeckt oder ob Sie eine Bauherrenhaftpflicht brauchen.

Ablauf eines Abrisses in acht Schritten

1. Unterlagen sammeln: Baujahr, Pläne, frühere Sanierungen.
2. Schadstoffgutachten beauftragen.
3. Beim Bauamt klären, ob der Abriss verfahrensfrei ist, angezeigt werden muss oder anderen Vorschriften unterliegt.
4. Bei Teilabbruch oder angebauten Gebäuden einen Tragwerksplaner einschalten.
5. Angebote auf Basis des Gutachtens einholen und vergleichen.
6. Strom, Gas, Wasser und Telefon beim jeweiligen Versorger abmelden und die Hausanschlüsse trennen lassen.
7. Nachbarn informieren und den Zustand der Nachbargebäude dokumentieren lassen.
8. Abbrechen in der richtigen Reihenfolge: erst die Schadstoffe entfernen, dann entkernen, dann den Rohbau abbrechen. Zum Schluss die Entsorgungsnachweise einsammeln.

Wovon die Kosten abhängen

Einen pauschalen Quadratmeterpreis, der für Ihr Haus gilt, gibt es nicht. Den Preis bestimmen vor allem diese Faktoren:

• Größe, Bauweise und Material (Holz, Mauerwerk, Stahlbeton)
• Art und Menge der Schadstoffe
• Zufahrt, Platz für Container und Maschinen
• Nähe zu Nachbargebäuden, Handabbruch statt Bagger
• Keller, Fundamente, Bodenplatte
• Abfallmengen je Fraktion und Entsorgungswege
• Gutachten, Statik und Anzeigen

Zur Orientierung dient unsere Preisübersicht. Wie Sie Angebote Position für Position vergleichen, zeigt die Checkliste zu Kostenvoranschlag und Angebot.

Abbruchunternehmen auswählen: Checkliste

Ein günstiges Angebot nützt wenig, wenn Asbest falsch entfernt oder der Schutt ungetrennt abgekippt wird. Prüfen Sie diese Punkte, bevor Sie unterschreiben:

• Sachkunde: Nachweis für die Aufsichtsperson bei Asbestarbeiten, dazu je nach Risikobereich die behördliche Genehmigung oder Zulassung des Betriebs.
• Anzeigen: Wer zeigt den Abriss beim Bauamt und die Asbestarbeiten bei der zuständigen Behörde an? Halten Sie das schriftlich fest.
• Entsorgung: Zertifikat als Entsorgungsfachbetrieb oder Name des Entsorgers, Nachweise für jede Fraktion.
• Trennkonzept: Wie setzt der Betrieb die Trennpflicht nach der Gewerbeabfallverordnung um, und wer dokumentiert sie?
• Versicherung: Betriebshaftpflicht mit Deckungssumme, Abbruch ausdrücklich eingeschlossen.
• Angebot: einzelne Positionen für Baustelleneinrichtung, Schadstoffsanierung, Entkernung, Abbruch, Transport und Entsorgung; keine Pauschale ohne Mengen.
• Zeitplan: mit Puffer für Anzeigefristen und Laborergebnisse.
• Referenzen: vergleichbare Objekte, etwa ein Einfamilienhaus mit Nachbarbebauung.
• Vergleich: mindestens drei Angebote auf Basis desselben Gutachtens.
• Rechnung: ordentliche Rechnung, Zahlung per Überweisung. Warnsignale beschreibt unser Beitrag Schwarzarbeit erkennen und vermeiden.

Betriebe in Ihrer Region finden Sie im Verzeichnis für Abrissunternehmen. Tipps für die Suche gibt der Ratgeber Handwerker finden. Über die kostenlose Anfrage schicken Sie Ihr Vorhaben an mehrere Betriebe gleichzeitig.

Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung. Im Einzelfall helfen das Bauamt, ein Anwalt für Baurecht oder die Verbraucherzentrale.