Was kostet ein Dachausbau? Kosten pro m² 2026

Die Rechnung für einen Dachausbau setzt sich aus mehreren Gewerken zusammen, die nacheinander oder parallel arbeiten. Am Anfang steht meist die Dämmung zwischen den Sparren, danach folgen die Verkleidung der Dachschrägen und, wo eine Grundrissaufteilung gewünscht ist, Trennwände im Trockenbau. Abgehängte Decken schließen den Raum nach oben ab und verstecken Leitungen, Spachtel- und Malerarbeiten bereiten die Flächen für den Einzug vor. Dachfenster bringen Licht in den neuen Raum und werden meist pro Stück abgerechnet, während die übrigen Positionen nach Quadratmetern kalkuliert werden.

Ein kompletter Dachausbau zum Wohnraum kostet 800 bis 1.500 € je m² Wohnfläche, inklusive Material und Montage (Quelle: Blauarbeit Ratgeber, Stand: September 2026); ein einfacher Grundausbau ohne volle Ausstattung liegt darunter. Zwei Positionen tragen den Großteil der Spanne: die Dämmung zwischen den Sparren mit 60 bis 120 € je m² (Quelle: 42watt — Dachdämmung 2026, Stand: August 2026, inklusive Dampfbremse und Verkleidung) und die Verkleidung der Dachschrägen mit 40 bis 80 € je m² (Quelle: Blauarbeit Ratgeber, Stand: Juli 2026). Dazu kommen 8 bis 15 € je m² fürs Spachteln (Quelle: Blauarbeit Ratgeber, Stand: Juli 2026) und 700 bis 1.400 € pro Dachfenster in Standardgröße (Quelle: Trustlocal.de — Dachfenster einbauen Kosten 2026, Stand: Mai 2026). Wie breit die Gesamtspanne ausfällt, hängt von der Zahl der Dachfenster und dem Aufwand für Trennwände ab.

Ein Beispiel macht die Spanne greifbar: Für ein Dachgeschoss mit 45 m² Wohnfläche, bei dem Dämmung und Verkleidung der Dachschrägen bereits im Ausbau enthalten sind, ergibt sich folgende Rechnung.

• Dachausbau je m² Wohnfläche: 45 m² × 800 bis 1.500 € = 36.000 bis 67.500 €

Die Spanne wirkt groß, weil sie den kompletten Ausbau von der Dämmung bis zu den Malerarbeiten abdeckt. Wie nah der eigene Betrag an der unteren oder oberen Grenze liegt, zeigt erst ein Angebot, das die einzelnen Positionen einzeln aufführt.

Für die Dämmung zwischen den Sparren und für die Dachfenster reicht das Bundesamt (das BAFA) einen Grundfördersatz von 15 % der förderfähigen Ausgaben als Einzelmaßnahme an der Gebäudehülle (BEG EM), Stand: September 2026 — vorausgesetzt, ein Liefer- oder Leistungsvertrag mit dem Fachbetrieb steht unter der Bedingung der Förderzusage, ein Energieeffizienz-Experte begleitet die Maßnahme, und der Wärmeschutz erreicht die technischen Mindestwerte. Förderfähig sind bis zu 30.000 € für die erste Wohneinheit, ab 300 € Mindestinvestition brutto; mit individuellem Sanierungsfahrplan kommen 5 % auf den Betrag über 30.000 € hinzu, die Höchstgrenze steigt dann auf 60.000 €. Alternativ zieht die Steuerermäßigung nach § 35c Abs. 1 EStG bei Gebäuden über zehn Jahre: 20 % der Kosten, verteilt auf drei Jahre, bis zu 40.000 € je Objekt, mit Bescheinigung eines Fachunternehmens (Rechtsstand: September 2026). Sie schließt sich für dieselbe Maßnahme mit einer BAFA- oder KfW-Förderung aus, ebenso mit der Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a Abs. 3 EStG: 20 % der Arbeits-, Maschinen- und Fahrtkosten, höchstens 1.200 € im Jahr, ausgeschöpft ab 6.000 € Arbeitskosten, nicht bei öffentlich geförderten Krediten oder Zuschüssen (Rechtsstand: September 2026).

Der Regionale Preisindex des BBSR/IW liegt im Bundesdurchschnitt bei 100 Punkten (Datenjahr 2022) und misst Lebenshaltungskosten privater Haushalte, keine Handwerkerpreise — die Stadtpreise auf dieser Seite sind damit umgerechnet. München liegt mit 125,1 Punkten deutlich darüber, Gelsenkirchen mit 94,9 Punkten darunter, und das schlägt sich in den Spannen nieder: Ein Dachausbau kostet in München zwischen 1.001 und 1.876 € je m² Wohnfläche, in Köln zwischen 875 und 1.641 € (mehr dazu bei den Trockenbauern in Köln). Im Ruhrgebiet liegen die Werte spürbar niedriger, etwa in Duisburg zwischen 768 und 1.440 € je m² oder in Essen zwischen 790 und 1.481 €.

Ein Angebot für den Dachausbau sollte jede Position einzeln ausweisen: Quadratmeter für Dämmung, Verkleidung, Spachtelarbeiten und abgehängte Decken, Stückzahl für die Dachfenster, dazu Anfahrt und Entsorgung von Bauschutt getrennt von den Arbeitskosten. Eine Pauschale ohne Aufschlüsselung lässt sich schwer mit einem zweiten Angebot vergleichen und verschleiert, welcher Posten teuer wird, wenn sich während der Arbeiten etwas ändert. Wichtig ist auch der Zahlungsplan: Anzahlung, Abschlagszahlungen nach Baufortschritt und eine Schlussrechnung nach Abnahme sind üblich, eine vollständige Vorauszahlung nicht. Nachträge — zusätzliche Arbeiten, die erst beim Öffnen der Dachschrägen sichtbar werden, etwa Schäden am Gebälk — gehören als eigener Punkt mit Einheitenpreis ins Angebot.