Der Rohbau ist der tragende Grundkörper eines Gebäudes: Fundament, Wände, Decken und Dachkonstruktion, noch ohne Innenausbau und Haustechnik. Er entsteht in der ersten Bauphase. Meist erstellt ihn ein Bauunternehmen oder ein Maurerbetrieb, beim Hausbauvertrag auch die Hausbaufirma. Was genau dazugehört, legt Ihr Vertrag fest. Gerade an dieser Grenze entstehen später oft Streitpunkte.
Was zum Rohbau gehört und was nicht
Zum Rohbau zählen in der Regel die Baustelleneinrichtung, Fundament oder Bodenplatte, gegebenenfalls der Keller, die gemauerten oder betonierten Wände mit Ringanker, die Decken, massive Treppen und der Dachstuhl. Estrich, Putz, Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallation sowie Bodenbeläge gehören dagegen zum Ausbau. Fenster, Haustür und Dacheindeckung rechnen manche Anbieter zum Rohbau, andere nicht.
Verlangen Sie deshalb eine Leistungsbeschreibung, die jede Position einzeln aufführt. Ein Schlagwort im Angebot ersetzt diese Liste nicht.
Warum die Rohbauphase der richtige Moment für Kontrollen ist
Solange die Wände unverputzt und die Decken offen sind, lassen sich Mängel noch mit vertretbarem Aufwand beheben. Prüfen Sie Raummaße, Fenster- und Türöffnungen, Aussparungen für Leitungen und die Abdichtung von Keller oder Bodenplatte. Sind Estrich und Putz erst eingebracht, wird jede Korrektur teuer, weil fertige Schichten wieder geöffnet werden müssen. Viele Bauherren ziehen für diese Kontrolle einen unabhängigen Bausachverständigen hinzu.
Auch die Behörde kann eingreifen: In Bayern kann die Bauaufsicht nach Art. 78 Abs. 1 BayBO verlangen, dass ihr Beginn und Ende bestimmter Bauarbeiten angezeigt werden. Weitergebaut werden darf dann erst mit ihrer Zustimmung. Fragen Sie Ihren Baubetrieb, ob Ihre Baugenehmigung solche Auflagen enthält.
Mit welchen Kosten Sie rechnen können
Marktübersichten nennen als Richtwerte 600 bis 1.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche für einen Rohbau ohne Keller. Ein Keller kostet zusätzlich 500 bis 1.000 Euro je Quadratmeter. Eine andere Übersicht rechnet Baustelleneinrichtung, Fundament, Wände und Decken bis zum fertigen Dachstuhl ein und kommt auf 600 bis 1.300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Region, Baustoff und Grundriss verschieben den Preis deutlich. Vergleichen Sie Angebote nur, wenn der Leistungsumfang gleich beschrieben ist.
Typische Kosten
| RohbauRohbau ohne Keller; Keller zusätzlich 500–1.000 €/m². | 600–1.000 €je m² Wohnfläche |
|---|---|
| RohbauUmfasst Baustelleneinrichtung, Fundament, Wände, Decken bis zum fertigen Dachstuhl. | 600–1.300 €je m² Wohnfläche |
Richtwerte, kein verbindliches Angebot. Quelle: maurer-und-betonbauer.de — Magazin: Rohbau Kosten (Zuletzt aktualisiert: 09. Juli 2025); fertighaus.de — Hausbau Ratgeber: Rohbau Kosten (Aktualisiert am 13. Juli 2026)
Rechtsgrundlagen und Quellen
- Art. 78 BayBO – Art. 78 Abs. 1 BayBO
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall.